品牌家居严选导购平台,为家装小白赋能

地市向左、楼市向右,这些城市投资前景几何?

  2020-05-29 10:35:54   3243 发表观点  

  • 微信
  • 微博
  • Qzone

摘要:广州2020年以来共成交了34宗经营性用地,4-5月共成交了22宗,且仅5月18日一天就成交了11幅土地,总成交建面近190万平方米,总成交金额达到240亿元,有6宗地块溢价成交,共有30余家企业积极参拍,整体土拍热度可见一斑。

近期广州以单日240亿元的土地成交引发市场关注,而疫情过后广州楼市却走势平平。无独有偶,诸如宁波、西安、福州等城市也呈现了楼市弱、地市强的背离走势。这些土拍热度逆市上行的城市有哪些共性?房企进驻拿地是否还有“捡漏”可能?


1 地市向左、楼市向右,短期楼市冷淡不影响城市长期投资前景


广州2020年以来共成交了34宗经营性用地,4-5月共成交了22宗,且仅5月18日一天就成交了11幅土地,总成交建面近190万平方米,总成交金额达到240亿元,有6宗地块溢价成交,共有30余家企业积极参拍,整体土拍热度可见一斑。


与地市热度迅速回温形成明显对比的是,广州近期商品住宅市场表现冷淡,4-5月份平均成交建面较2019年月度均值下降13%,4月和5月建面同比降幅分别达到25%和18%,且成交均价仍处于近12个月以来的最低位水平,量价表现都不乐观。


像广州这样“地市向左、楼市向右”的城市并不在少数,宁波、西安、福州等城市也呈现楼市与地市走势相反的局面。尤其宁波近两月平均成交溢价率高达41%,成交建面也多达近350万平方米,而4月、5月楼市成交量同比跌幅均在30%左右。


整体来看,楼市地市“冰火两重天”一方面是土地供应放量所致,尤其是这类城市都是区域核心二线城市或珠三角、长三角的热点三四线城市,抵御市场风险的能力更强,市场潜力更大,更符合现阶段企业纳储策略,即在安全界限内保证可售货值充足,注重长期投资逻辑。这些城市多数位列克而瑞2019年投资前景排行TOP50,因此,近期楼市的冷淡并不影响投资前景,城市基本面没有发生本质变化。


另一方面,疫情造成的影响仍在发酵,原本刚需主导的市场随着疫情导致的经济下行、就业难度大、收入不稳定的情况,无形中加大了购房的难度和门槛。相较之下,高净值人群则更看重房子作为资产的长期投资价值,这也就解释了最近高端、豪宅相对热销。例如广州市场以刚需主导,但普遍去化不高,接近3-4成,开盘较好的基本来自改善项目。


地市向左、楼市向右,这些城市投资前景几何?


2 广州、重庆仍有“捡漏”机遇,地价尚未回到最高点


从4-5月成交土地分布情况来看,楼市、地市相背而驰的16个城市中有一半的土地成交位于市区,且不乏优质地块,优质地块也是带动地市热度上涨的一大重要原因。16城溢价率大于30%的地块共有116幅,占总成交地块的23%,其中72幅位于市区,44幅位于郊县;在溢价成交的地块中,位于市区的数量远多于郊县的数量,市区地块的溢价能力更强。


广州5月18日成交地块不但全部位于市区,还有位于白云新城、番禺汉溪等热门区域的地块,此外从化、增城出让的地块也位于区域内相对核心的位置;而成都、福州也均有位于中心城区的地块出让,成都地块溢价率也达到20%以上。

 

地市向左、楼市向右,这些城市投资前景几何?


对比4-5月成交地块与其周边3公里内2019年、2018年成交的地块楼板价来看,广州和重庆近期成交地块较2019年价格还是有所下跌的,尤其广州近期成交土地的可比地价较2019年、2018年分别还有26%和10%的降幅,这2个城市地价还未回到最高水平,仍有一定的“捡漏”机遇。


除这些城市以外,其他城市近期成交土地价格与周边3公里范围内过去两年的历史成交地块价格相比全都不降反升,成都、福州、宁波成交土地楼板价对比去年涨幅达到4成左右。

 

地市向左、楼市向右,这些城市投资前景几何?


3 成都、温州、佛山房企扎堆拿地竞争激烈,投资保持理性警惕高位站岗


通过4-5月份在这些城市拿地的品牌房企情况来看,大部分地市热度较高的城市都有大量品牌房企扎堆拿地,且外来房企尤为积极,以成都、温州、佛山为代表。


成都近两个月有19家品牌房企拿地,其中大部分为外地品牌房企,本地房企仅有新希望,一方面说明外地房企对于参加成都土拍的积极性较高,另一方面也体现了成都的市场份额逐步被外来开发商占据的局面;此外温州、佛山的本地房企拿地较成都而言比例更高,但外来房企的数量也不可小觑,市场整体较受开发商的欢迎。


温州、佛山、西安、福州、广州都有较多本地房企积极拿地,主要是出于补仓需求;成都、北京、重庆、宁波则更多的是外地企业进驻,瓜分市场份额。


在这些城市拿地仍需要保持理性,虽然长期市场可期,但短期调整或将继续,地价是成为未来企业竞争的核心优势。


反之南宁、长春两地的土地市场虽然热度不低,但对外来开发商的吸引力相对较弱,近期拿地的品牌房企中还有一半左右是本土企业。一方面是土地市场是否真的有热度有待考验;另一方面,通过收并购、与本地企业合作拿地或是切入市场的好时机。


地市向左、楼市向右,这些城市投资前景几何?


综合而言,“地市向左、楼市向右”的城市主要有3个特征:第一,此类城市多为热点二三线城市,未来投资前景较为明朗;第二,这些城市以出让城市核心优质宅地的方式,带动了土地市场热度攀升;第三,此类城市对外来开发商、全国化的品牌房企有较强吸引力。在三者相互作用下,即使楼市短期下行,也不影响开发商积极拿地和对未来前景的看好。


对房企而言,过去盲目拿地坐等土地增值的时代已经过去,“拿好地、不拿错地”才是未来企业能够持续盈利、增厚业绩的关键。潜力城市、自身条件较优的土地难免会面临激烈竞拍,“捡漏”难度持续提升。在积极参拍的同时,还应积极寻求合作、收购等多元化拿地渠道,才能既持续扩充土储、又保持总土储成本的稳定。


标签: 楼市地市投资 来源:克而瑞地产研究

免责声明:本网来源所有作品拥有合法版权,欢迎转载注明出处。非本网来源作品均来自互联网,不代表本网观点立场。如有侵权,请联系本网进行删除。
0 条评论 0 人参与

登录发表做个有身份的人

最新评论 刷新