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“七普”人口最年轻的广东省,人均购房面积排不进全国前十

  2021-07-22 08:56:29   3498 发表观点  

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摘要:东莞、佛山等市劳动人口学历水平偏低,低收入遏制需求转化。

作为中国改革开放的排头兵,广东省凭借良好的商贸、科创氛围,国内生产总值连续32年居全国第一位,成为中国第一经济大省。不仅如此,广东省还是我国人口第一大省。对于拥有这样巨大人口、经济体量的广东省,其房地产市场发展无疑具有举足轻重的地位。下文我们将就广东省人口规模、结构以及需求情况进行梳理和分析,从而为房企投资提供参考性建议。


规模变动

总人口增速全国居首

半数城市人口被低估


就人口规模来看,“七普”数据显示广东全省人口达1.26亿人,是全国人口第一大省,较2010年(第六次全国人口普查数据,下同)总人口增量超2000万人,增幅高达21%,远高于同期全国平均人口涨幅5.38%,人口增量及增速在全国31个省、自治区、直辖市中均居首位。


不仅如此,其总人口占全国总人口的比重由7.79%增至8.93%,增加了1.14个百分点,是全国唯一一个增幅超过1个百分点的地区,远超第二位的浙江(增加0.51个百分点),人口集中度在全国明显提升。


“七普”人口最年轻的广东省,人均购房面积排不进全国前十


“七普”数据还显示,广东省下辖的21个城市中,半数城市常住人口规模被低估。其中深圳、广州两个一线城市,2019年常住人口总量被低估均超300万,尤其是深圳,被低估了412万之多,误差率达23%。


此外,东莞、佛山、惠州、中山被低估了超百万人。究其原因,主要是由于流动人口的持续增加导致的,除中山流动人口规模较10年增加不足百万(87万)之外,其余三城常住流动人口规模均超百万,分别占其同期常住人口增量的六成及以上。流动人口规模的增加也带来了巨大的居住需求,尤其是深圳、广州这类产业经济发达,购买力比较强的城市,“刚需池”将大幅增加。


“七普”人口最年轻的广东省,人均购房面积排不进全国前十


 结构变动

大量人口流入背景下广东越发年轻

劳动力人口占比全国最高


不仅仅是规模表现突出,广东省的人口年龄优势在全国表现也比较突出。广东省凭借“两高一低”(即青少年幼儿多、劳动力人口多、老年人口少)的年龄结构在31个地区表现尤为突出,尤其是15-59岁劳动力占比,在31个地区中居于首位,高达68.8%,较全国平均水平高出5.45个百分点,人口红利效应依然突出。


不仅如此,与全国大部分发达省份老龄化明显加剧不同,广东省60岁以上人口占比仅有12.35%,仅高于西藏、新疆和青海三个少数民族人口集聚的地区,在中东部主要地区中表现也最佳。总体来看,广东省是31个地区较为“年轻”的省份。


“七普”人口最年轻的广东省,人均购房面积排不进全国前十


造成这种差异的主要原因在于年轻人口的大量流入,在生育率普遍下滑的大前提下,能够吸引到年轻外来人口落户、定居,城市的年龄结构才会越发健康。当然,深层次的因素还在于地区产业和经济发展特性。以东莞为例,其制造业十分发达,强大的制造业尤其是劳动密集型产业比重居于高位,吸引了大量的年轻外来人口,其劳动人口比重高达81.4%,比京、沪超出10余个百分点,居于全国首位,人口结构优势依然十分突出。

 

 购房需求

广东省人均购房面积仅排在第15位

远不及江浙


虽然从人口总规模、人口年龄结构来看,广东省表现均名列前茅,但是商品住宅成交相关数据表现并不佳。国家统计局数据显示,2020年广东省商品住宅销售面积为12931万平方米,不敌人口总量仅为其2/3的江苏省(13856万平方米)。


不仅如此,从人均购房面积来看,广东省2020年人均购房面积仅有1.03平方米,在全国31个地区中排在第15位。不仅不敌江、浙等经济发达、房价较高的同类地区,甚至连广西、贵州、江西、四川、宁夏这类中西部地区也不及,购房需求十分乏力。


“七普”人口最年轻的广东省,人均购房面积排不进全国前十


需求转化

东莞、佛山等市劳动人口学历偏低

低收入遏制需求转化


造成这种现象的很大一个原因是由于广东产业结构导致。低求职门槛的劳动密集型产业快速发展,集聚了大量中低学历流动人口。但相对房价较低的收入水平,也抑制了这些人群在广东留下的意愿。表征在人口指标上,即为平均受教育水平表现一般,拥有大学(指大专及以上)学历人口比重仅有15.7%,远低于北京和上海,也不及同为外来人口大量聚集的浙江,仅与全国平均水平基本持平。典型如外来人口比重较高的佛山、中山、东莞、惠州等城市,这类城市虽然劳动力人口比重较高,但是大学生比重大都低于全国平均水平(佛山略高),人口教育水平普遍偏低。


以东莞为例,七普人口数据显示,其常住人口高达1047万人,成为广东省第三个超过千万的城市,也是除临沂之外,全国第二个人口超过千万的三四线城市,并且其劳动人口比重高达81.41%,居于全国首位,从这个角度来看,潜在的购房需求较大。


但是考虑到东莞居民受教育水平较低,大学生比重仅有13%,不及深圳的一半;占比最高的人口是初中生,占比高达42%,多以低端产业工人为主,这部分人群收入普遍不高,即使潜在的购房需求较大,但是实际转化率并不高,佛山、惠州等城市情况与之类似,这也是导致广东需求转化不佳的主要原因。


值得注意的是,深圳虽然学历水平稍高,但受高房价、限购等因素的影响,人均购房面积并不高,仅有0.44平方米,这一指标表现还不及上海,这在一定程度上也拖了广东省的后腿。


“七普”人口最年轻的广东省,人均购房面积排不进全国前十


综上,广东省基于良好的创新氛围、发达的制造业、相对较高的收入、宽松的落户政策,人口吸引力在全国表现突出,近十年常住人口增量超2000万,无论是增量,还是增速,在全国均居首位。尤其是广州、深圳、东莞等城市,常住人口规模均被大幅修正,修正量均超200万人,人口集聚能力十分突出,并且广东省劳动力人口比重在全国也居于首位,人口红利效应十分突出,这均为购房需求蓄水池提供了充裕的源泉。


但是无论是商品住宅成交总规模,还是人均购房面积来看,广东省表现均不突出,这一表现与其庞大的人口规模优势、人口结构优势并不相符。究其原因,这与广东的人口学历水平整体较低有较大关联,尤其是东莞、佛山、惠州这类劳动密集型产业比较发达的城市,尽管外来人口大量涌入,但是受购买力较低的影响,长期居留意愿并不强烈,购房需求转化率不高,导致广东省整体的人均购房面积在全国处于较低水平。但是大量外来人口的涌入,依旧是实实在在地大幅推高广东省的住房需求总量,在中央部委大力加强租赁住房建设力度的背景之下,近年租赁住房建设方面或迎来更多的发展机遇,尤其是在人口指标大幅向上修正的广州、深圳、佛山等市更是如此。


标签: 广东房地产人均购房面积 来源:克而瑞地产研究

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