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新房交付焦虑下,房企现房库存或迎来去化良机

  2022-08-11 09:10:04   3405 发表观点  

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摘要:现房存货一般为尾盘或积压项目,品质参差不齐,因此分类管理是提高去化效率的关键。

7月以来,多地陆续出现商品房停工、交付延期等现象,目前监管层、房企都在大力“保交付”,但不确定性仍难消,新房交付焦虑情绪持续蔓延。在此背景下,或有越来越多购房者将目光转向可售现房。


中短期来看,现售制难以落地,大概率以试点形式推进,叠加行业流动性仍紧张,现房资金沉淀压力甚大,因而新建现房大批入市显然难以实现,这也就为现房库存去化提供了良好契机。


现房库存压力加剧

亟待优化管理


物业存货作为房企资产的重要构成,一般包括已竣工物业、开发中物业以及尚未开发的土地,也是企业变现的资本。其中,已竣工物业受去化能力、入市意愿、产品市场接受度、交付节奏把控等因素影响,未能按期出售、结转,从而形成了现房库存。


2021年下半年以来,市场下行、销售遇冷,多数房企现房库存积压加剧。根据克而瑞数据统计,2021年底行业50家典型房企现房库存总量超万亿元,较2020年同期增加26%,现房库存占比(已竣工物业存货/存货总额)为12.5%,同比上升1.9个百分点,有7成房企现房库存量与占比同时走高。


结合现房库存总量和占比来看,中海、招商、华侨城、合生创展、远洋等房企位居高位区(现房库存量高于200亿元,现房库存占比高于15%),其中,央国企所含比重较高,可能与其运营效率有关。此外,从历年走势来看,可以发现合生创展、众安等现房存货占比近年来连续居高难下,去化压力显然不小。


整体来看,现房存货在部分房企资产中仍占据相当的权重,不仅造成资金占用,影响资金利用效率,并且市场下行面临减值压力,亟待优化破解。


 新房交付焦虑下,房企现房库存或迎来去化良机


购房者偏好向现房偏倚

现房库存去化迎契机


目前,房地产行业流动性风险不仅影响债务如期偿还,连带项目建设也受到严重冲击。7月以来,多地陆续出现商品房停工、烂尾、交付延期等现象,新房交付焦虑情绪加速蔓延,为规避风险,购房者偏好从期房向现房偏倚。


在此背景下,“现房销售”成为重要卖点,这也为房企现房库存带来去化契机。尤其一些房企由于慢周转惯性、去化不力导致已竣工未售物业积压,形成可售现房高库存,或将打开出口,实现库存“轻型化”转身。


合生创展作为慢周转典型代表,现房库存占比常年保持在30%以上,远高于行业平均水平,2021年末为34.1%。“高端大盘”产品定位是影响其去化、周转速度不可忽视的症结。2021年存货周转率仅为0.15次/年,尽管相较往年有所上升,但仍处于低位。


今年前7月,合生创展总合约销售金额约188亿元,较2021年同期同比下降约22.93%,把握住“现房销售”契机,加快存货周转,或能助力今年经营局面得到进一步改善。


 新房交付焦虑下,房企现房库存或迎来去化良机


招商、万科等可售现房丰富

一二线城市战略房企去化预期向好


具体从项目层面来看,恒大、万科、招商、碧桂园等规模房企可售现房量多且分布广。以招商为例,截至2021年底招商国内外主要房地产项目共计531个,其中涉宅已竣工项目超过160个,分布在40个城市,一二线城市比较优质项目较多,如郑州招商公园1872、天津招商津湾天玺等均处于现房在售中。郑州招商公园1872为郑州青年人才示范项目,人才购房补贴具备一定吸引力。而天津招商津湾天玺地理位置、商业配套都是“引流”利器。


部分房企尽管现房存货占比较高,如合生创展、大悦城等,但得益于一二线城市战略布局,可售现房资源分布集中,有利于聚焦发力,叠加行情加持,去化预期相对较好。根据企业年报数据统计,截至2021年底大悦城可售现房建面在120万平方米左右,主要分布在北京、深圳、上海、南京、苏州等重点一二线城市,其中北京中粮天恒天悦壹号存货较多,可售建筑面积约有10万平方米,目前项目仍在积极推广营销。


 新房交付焦虑下,房企现房库存或迎来去化良机


营销策略重要性凸显

品质分类管理有利于高效去化


但由于房企可售现房存货主要为尾盘、积压项目或捂盘项目,品质更加直观化,在市场冷淡期,显然进一步加大了去化难点和考验。对于房企来说,盘点现房资源,进行品质分类管理尤为重要,这也是提高去化效率的关键。其次,制定一市一策、一盘一策,当前市面上现房并不少见,优惠政策层出,通过营销策略吸引购房者也必不可少。


以恒大为首,少数房企已经展开“现房营销”铺排。2021年下半年,为应对流动性危机,恒大提出全面实施现房销售,进行自救。今年4月20日,下发《关于下发黄金周期间10项重点营销措施及专项考核的通知》,重点围绕“现房大优惠”营销主题。中短期来看,“现房营销”已成为恒大常态化的营销推广方式。


7月中旬,时代中国应市而动推出“安心现房节”,活动覆盖广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等地近20个项目,这些项目多为尾盘或积压存货。

尤其对于出险房企以及此次“停贷潮”涉事企业来说,期房的市场预期降低,优质现房存货以及高效的营销策略或成为一大筹码,有利于缓和市场情绪、促进资金回笼,对“活下去”意义重大。


总结:房地产行业流动性风险连带项目建设也受到严重冲击,引发新房交付焦虑,购房者偏好从期房向现房偏倚,房企现房库存去化、加快存货周转迎来好时机。可售现房资源多、布局好的房企可以积极把握住机遇出手,优化库存结构,实现“轻型化”转身。但现房存货一般为尾盘或积压项目,品质参差不齐,因此分类管理是提高去化效率的关键。尤其对于出险房企以及已发生停工、延期交付等问题企业来说,优质现房存货以及高效的营销策略或成为度过艰难时期的一大筹码。


标签: 房产房企 来源:克而瑞地产研究(cricyjzx)

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